2012年7月1日 星期日
2012年6月13日 星期三
您是否了解國際交換規則
（1）、II的國際交換必須以周為單位進行存放和交換。
（2）、在II會籍辦理完畢或是卡號確定之後，首先確定在II的系統中有可交換週次，再進行假期存放，支付國際交換費（亞太地區108美金，其他地區148美金） ，然後辦理簽證（如需VISA letter,請將所有出行人員姓名及護照號碼提供於國際客服專員）。II公司將以電子郵件的形式發送《酒店確認書》給您，您直接打印出來在辦理入住手續時出示給酒店方即可。
（3）、國際交換預定請在您計劃好行程後提前6個月以上申請辦理，在確定好交換週次後，如果由於特殊原因無法按時出國度假，請提前2個月以上書面提出取消申請，且該週次將可以在II的系統中保留一年，超過一年存放週次將自動作廢。
（4）、進行國際交換入住，必須II會員本人親
（2）、在II會籍辦理完畢或是卡號確定之後，首先確定在II的系統中有可交換週次，再進行假期存放，支付國際交換費（亞太地區108美金，其他地區148美金） ，然後辦理簽證（如需VISA letter,請將所有出行人員姓名及護照號碼提供於國際客服專員）。II公司將以電子郵件的形式發送《酒店確認書》給您，您直接打印出來在辦理入住手續時出示給酒店方即可。
（3）、國際交換預定請在您計劃好行程後提前6個月以上申請辦理，在確定好交換週次後，如果由於特殊原因無法按時出國度假，請提前2個月以上書面提出取消申請，且該週次將可以在II的系統中保留一年，超過一年存放週次將自動作廢。
（4）、進行國際交換入住，必須II會員本人親
如何提高您的交換成功率
第一步：選擇交換方式
1、預先存放
為了獲得更多的交換機會，您可提前一周或兩年存入您的住宿週，並儘早提出交換要求。這樣，您將獲得更高的交換成功機會，比在較後的時間才存入同等的住宿周和提出交換要求更容易獲得交換確認。
在您的度假週第一天開始的前14天內，不再接受預先存放。
2、預先要求
如果您臨時才想起要去旅行度假，您提出交換要求的時間距離您的住宿週開始前60天內的，請使用靈活交換計劃，即預先要求。
第二步：提出交換要求
無論什麼時候您提出交換，為了提高交換機會，請您至少選擇：三個不同的度假目的地和至少一個度假時段；或一個度假目的地和三個不同的度假時段；或兩個度假目的地和兩個度假時段。
您對計劃旅行度假時間和地點安排越有彈性，完成交換的成功率就越高。
第三步：填寫住宿周存放單及交換申請確認單
請您及時填寫住宿周存放單及交換申請確認單，這樣，您的交換要求就被及時存入系統，將有利於您盡快獲得交換確認。
第四步：交換費
當您提出的交換要求被確認後，您可以通過信用卡支付交換費，2006年亞太地區的交換費為104美金，歐美地區的為138美金。
如果您沒有立刻獲得交換確認，但您已支付了交換費，假期顧問也會保留您的要求作為候補，當您想要的度假地和住宿週在一天、一星期或一個月後出現空擋時，假期顧問會及時跟您取得聯繫並確認交換成功。
1、預先存放
為了獲得更多的交換機會，您可提前一周或兩年存入您的住宿週，並儘早提出交換要求。這樣，您將獲得更高的交換成功機會，比在較後的時間才存入同等的住宿周和提出交換要求更容易獲得交換確認。
在您的度假週第一天開始的前14天內，不再接受預先存放。
2、預先要求
如果您臨時才想起要去旅行度假，您提出交換要求的時間距離您的住宿週開始前60天內的，請使用靈活交換計劃，即預先要求。
第二步：提出交換要求
無論什麼時候您提出交換，為了提高交換機會，請您至少選擇：三個不同的度假目的地和至少一個度假時段；或一個度假目的地和三個不同的度假時段；或兩個度假目的地和兩個度假時段。
您對計劃旅行度假時間和地點安排越有彈性，完成交換的成功率就越高。
第三步：填寫住宿周存放單及交換申請確認單
請您及時填寫住宿周存放單及交換申請確認單，這樣，您的交換要求就被及時存入系統，將有利於您盡快獲得交換確認。
第四步：交換費
當您提出的交換要求被確認後，您可以通過信用卡支付交換費，2006年亞太地區的交換費為104美金，歐美地區的為138美金。
如果您沒有立刻獲得交換確認，但您已支付了交換費，假期顧問也會保留您的要求作為候補，當您想要的度假地和住宿週在一天、一星期或一個月後出現空擋時，假期顧問會及時跟您取得聯繫並確認交換成功。
分時度假
分時度假(TIMESHARE) 就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅遊公寓，將其使用權分成若干個週次，按10至40年甚至更長的期限，以會員制的方式一次性出售給客戶，會員獲得每年到酒店或度假村住宿7天的一種休閒度假方式。並且通過交換服務系統會員把自己的客房使用權與其他會員異地客房使用權進行交換，以此實現低成本的到各地旅遊度假的目的。
顧客購買了一個時段（即一周）的使用權後，即可每年在此享受一個星期的度假。同時，顧客還享有時段權益的轉讓、饋贈、繼承等系列權益，以及對公共配套設施的優惠使用權。顧客還可以用自己購買的時段，去“交換”同屬於一個交換服務網絡中的任何一家酒店或度假村的另一個時段，從而達到前往不同地方旅遊住宿的目的。在一些發達國家，“分時度假”已成為普通人生活中旅遊休閒的重要組成部分，但對於多數中國老百姓來說，這還是一個陌生的、甚至帶有誤解的概念。
目前世界上已有60 多家“分時度假”集團，4500 多個採用分時制度的度假村，分佈在81 個國家，來自124 個國家的400 多萬戶家庭購買了度假權，分時度假房產業已成為年營業額65 億美元的全球產業。隨著越來越多的中國人旅遊消費方式從“走馬觀花”步入“娛樂休閒”，中國巨大的“分時度假”消費市場潛力正日益突現。
旅遊方面的專家說，我國有7000 多家星級酒店 ，12000 多家度假村，適時引進“分時度假”方式，不僅可以解決客房閒置率居高不下的難題，還可盤活上億元的資產。
可見，分時度假概念具有兩重含義：一個是分時使用權，一個是度假時段的交換。
分時度假是一種將房地產業、酒店業、旅遊業完美結合在一起的一種商業新概念，它引入時空經濟學原理，對旅遊業、產地產業、金融資源進行整合，擴大了資源邊際效用，實現了資源共享。
顧客購買了一個時段（即一周）的使用權後，即可每年在此享受一個星期的度假。同時，顧客還享有時段權益的轉讓、饋贈、繼承等系列權益，以及對公共配套設施的優惠使用權。顧客還可以用自己購買的時段，去“交換”同屬於一個交換服務網絡中的任何一家酒店或度假村的另一個時段，從而達到前往不同地方旅遊住宿的目的。在一些發達國家，“分時度假”已成為普通人生活中旅遊休閒的重要組成部分，但對於多數中國老百姓來說，這還是一個陌生的、甚至帶有誤解的概念。
目前世界上已有60 多家“分時度假”集團，4500 多個採用分時制度的度假村，分佈在81 個國家，來自124 個國家的400 多萬戶家庭購買了度假權，分時度假房產業已成為年營業額65 億美元的全球產業。隨著越來越多的中國人旅遊消費方式從“走馬觀花”步入“娛樂休閒”，中國巨大的“分時度假”消費市場潛力正日益突現。
旅遊方面的專家說，我國有7000 多家星級酒店 ，12000 多家度假村，適時引進“分時度假”方式，不僅可以解決客房閒置率居高不下的難題，還可盤活上億元的資產。
可見，分時度假概念具有兩重含義：一個是分時使用權，一個是度假時段的交換。
分時度假是一種將房地產業、酒店業、旅遊業完美結合在一起的一種商業新概念，它引入時空經濟學原理，對旅遊業、產地產業、金融資源進行整合，擴大了資源邊際效用，實現了資源共享。
國際分時度假大記事
20 世紀60 年代，法國阿爾卑斯山地區的滑雪度假地首先開發了以分時銷售的方式招攬客戶, 標誌著分時度假產品的開始。
20 世紀70 年代，美國本土引入分時度假概念。
1974 年，最早的交換系統出現。
同年，RCI(Resot Condominiums International) 公司成立，這是世界上第一個分時度假交換公司。
1976 年，II(Interval International) 公司組建。RCI 和II 是目前為止世界上實力最雄厚的分時度假交換公司。
80 年代初期，分時交換的概念從美國佛羅里達傳播到英國和西班牙，分時度假交換系統的概念又回傳到歐洲，標誌著這一產品進入到一個新的發展階段。
80 年代中期，90 ％以上的分時度假地都是專門為適應分時度假需求而新開發的，其發展規模也迅速擴大。
1984 年之後，一批世界著名的飯店連鎖集團和發展商進入這一領域，分時度假地房產的質量有了大幅度的提高。
1990 年，進入分時度假領域的迪斯尼公司率先推出了點數制( 又稱分數制) 。
1992 年，世界開發分時度假產品的度假村有3000 處以上，擁有分時度假房產的家庭也達到近240 萬個。
1999 年5 月,RCI 歐洲分公司完成了對點數製網絡的檢測, 並於2001 年前後將點數製網絡推向全球。
1999 年，全球分時度假物業銷售額達到67.2 億美元，540 萬個家庭參與了分時度假網絡。
20 世紀70 年代，美國本土引入分時度假概念。
1974 年，最早的交換系統出現。
同年，RCI(Resot Condominiums International) 公司成立，這是世界上第一個分時度假交換公司。
1976 年，II(Interval International) 公司組建。RCI 和II 是目前為止世界上實力最雄厚的分時度假交換公司。
80 年代初期，分時交換的概念從美國佛羅里達傳播到英國和西班牙，分時度假交換系統的概念又回傳到歐洲，標誌著這一產品進入到一個新的發展階段。
80 年代中期，90 ％以上的分時度假地都是專門為適應分時度假需求而新開發的，其發展規模也迅速擴大。
1984 年之後，一批世界著名的飯店連鎖集團和發展商進入這一領域，分時度假地房產的質量有了大幅度的提高。
1990 年，進入分時度假領域的迪斯尼公司率先推出了點數制( 又稱分數制) 。
1992 年，世界開發分時度假產品的度假村有3000 處以上，擁有分時度假房產的家庭也達到近240 萬個。
1999 年5 月,RCI 歐洲分公司完成了對點數製網絡的檢測, 並於2001 年前後將點數製網絡推向全球。
1999 年，全球分時度假物業銷售額達到67.2 億美元，540 萬個家庭參與了分時度假網絡。
分時度假的優勢
“分時度假”在我國才剛起步，因此許多外國公司認為中國是分時度假最大的潛在市場。在中國發展“分時度假”對買房人和開發商來說，將會是一個雙贏的結局。
對於購買者來說，買房人可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期，其它時間都是空置，還要雇人看房。更多的人則買不起第二套房屋；其次還可以享受到良好的酒店式服務和適宜的旅遊服務，不用再付住店的費用，而且有住在自己家裡的良好心理感覺；另外這種“第二套住宅”是居民家庭財產的一部分，其使用權( 有的是分割的產權) 可以抵押或繼承，也可以出售或轉讓。不少這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。
而對於開發者來說，它可以使得這種房屋賣出更高的價格，在美國一般都相當於原來賣價的四倍，如一套原來只能賣25 萬美元的連體別墅，按時間分割以後的賣價一般要高達100 萬美元，購買者還不覺得貴。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。按時間優劣區分，好的時段賣價3 萬— 4 萬美元，差的時段只賣1 萬美元，加上銀行還可以對此實行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；另外，它創造出了新的消費市場，使得這些企業所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區、跨國家交換為背景的住宅區，銷售情況更加看好。在房地產低落期，它更成為企業抵御風險的重要措施。
直面“分時度假”利益點
購買者不少這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。
第一、可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期，其它時間都是空置, 還要雇人看房。更多的人則買不起第二套房屋；
第二、可以享受到良好的酒店式服務和適宜的旅遊服務，不用再付住店的費用，而且有住在自己家裡的良好心理感覺；
第三、這種“第二套住宅”是居民家庭財產的一部分，其使用權( 有的是分割的產權) 可以抵押或繼承，也可以出售或轉讓。
開發者對於房屋的分時銷售者之好處
第一、美元的連體別墅，按時間分割以後的賣價一般要高達100 萬美元，購買者還不覺得貴。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。按時間優劣區分，好的時段賣價3-4 萬美元，差的時段只賣1 萬美元，加上銀行還可以對此實行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；
第二、它創造出了新的消費市場，使得這些企業所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區、跨國家交換為背景的住宅區，銷售情況更加看好。在房地產低落期，它更成為企業抵御風險的重要措施；
第三、大的分時度假集團公司發展到現在，有不少已經不是自己建房，而轉向銷售型與管理型，其它企業只有加盟它們，才能有良好的信譽度和交換前景，而這些集團則靠管理和銷售獲取超額利潤。如美國最大的分時度假(IResortCondominium International)，2000 年的銷售額為4 億美金，而其利潤額高達1.9 億美金，是業績良好的上市公司。這種分時度假的房地產銷售方式對於拉動其它產業，包括物業管理、旅遊服務、交通電信，和安置人員就業，都起著良好的作用。
對於購買者來說，買房人可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期，其它時間都是空置，還要雇人看房。更多的人則買不起第二套房屋；其次還可以享受到良好的酒店式服務和適宜的旅遊服務，不用再付住店的費用，而且有住在自己家裡的良好心理感覺；另外這種“第二套住宅”是居民家庭財產的一部分，其使用權( 有的是分割的產權) 可以抵押或繼承，也可以出售或轉讓。不少這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。
而對於開發者來說，它可以使得這種房屋賣出更高的價格，在美國一般都相當於原來賣價的四倍，如一套原來只能賣25 萬美元的連體別墅，按時間分割以後的賣價一般要高達100 萬美元，購買者還不覺得貴。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。按時間優劣區分，好的時段賣價3 萬— 4 萬美元，差的時段只賣1 萬美元，加上銀行還可以對此實行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；另外，它創造出了新的消費市場，使得這些企業所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區、跨國家交換為背景的住宅區，銷售情況更加看好。在房地產低落期，它更成為企業抵御風險的重要措施。
直面“分時度假”利益點
購買者不少這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。
第一、可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期，其它時間都是空置, 還要雇人看房。更多的人則買不起第二套房屋；
第二、可以享受到良好的酒店式服務和適宜的旅遊服務，不用再付住店的費用，而且有住在自己家裡的良好心理感覺；
第三、這種“第二套住宅”是居民家庭財產的一部分，其使用權( 有的是分割的產權) 可以抵押或繼承，也可以出售或轉讓。
開發者對於房屋的分時銷售者之好處
第一、美元的連體別墅，按時間分割以後的賣價一般要高達100 萬美元，購買者還不覺得貴。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。按時間優劣區分，好的時段賣價3-4 萬美元，差的時段只賣1 萬美元，加上銀行還可以對此實行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；
第二、它創造出了新的消費市場，使得這些企業所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區、跨國家交換為背景的住宅區，銷售情況更加看好。在房地產低落期，它更成為企業抵御風險的重要措施；
第三、大的分時度假集團公司發展到現在，有不少已經不是自己建房，而轉向銷售型與管理型，其它企業只有加盟它們，才能有良好的信譽度和交換前景，而這些集團則靠管理和銷售獲取超額利潤。如美國最大的分時度假(IResortCondominium International)，2000 年的銷售額為4 億美金，而其利潤額高達1.9 億美金，是業績良好的上市公司。這種分時度假的房地產銷售方式對於拉動其它產業，包括物業管理、旅遊服務、交通電信，和安置人員就業，都起著良好的作用。
分時度假的幾種方式
相對來說, 分時度假很便宜。因為不管酒店門市價如何變化，分 時度假購買者一直可按購買時的房價入住。所以，同樣條件下，分時度假方式的花費可能只有傳統住宿方式的一半甚至更少。另外，分時度假網絡提供了最大限度的交換機會，網絡越大，交換成功的可能性也越大。
參與分時度假交換網絡有幾種基本的方式：
第一是購買現成的分時度假產品，然後也就自動加入了分時度假網絡。酒店或度假村把房間使用權以周為單位分時段賣給多人，購買了這種使用權的人可以每年享受固定的使用時間，也可以用它去換其他酒店或度假村的另一個時段。這種分時度假產品既是消費也是投資，可以出借、出租、轉讓、贈送和繼承。
第二是自己在度假地有房子，如果房子符合分時度假網絡所要求的條件，那也可以把自己的房產加入到分時度假交換系統中，換到度假地方的免費住宿。分時度假交換系統對於加入系統的房產有明確的要求，如對於房間大小的一般規定是不小於18 ．6 平方米；供兩人住宿的套房在23 ．5 平方米以上等等。
第三是近年來出現的一種更為靈活的方式：消費者一次購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們選購產品的“貨幣”。他們可以用這些“分數”去選擇負擔得起的住宿設施。
花不同的錢，就有許多不同的消費檔次。如豪華飯店住宿會員俱樂部的會員，就可以免費在豪華飯店住宿，或享受折扣優惠；而經濟型飯店連鎖交換系統則主要提供便宜的分時度假產品。
選擇須知
分時度假交換公司是獨立的機構，雖然網絡的加盟酒店、度假村的質量會受到網絡的監督審查，但並不對其加盟的成員提供質量擔保。所以在選擇分時度假產品時，需要注意所購買產品的是否可靠，會不會倒閉等等。
另外，購買現成的分時度假產品時，除了一次性費用外，每年還需交一次分擔的酒店維持成本，而這些費用可能會因通脹等原因每年有所不同。通過分時度假交換網絡交換成功時，交換網絡可能要收“交換服務費”，這也是一項必須注意到的費用。
如果成為如II 這種國際性的分時度假交換網絡的會員，可以換取網絡覆蓋的其他國家和地區的度假產品。但是交換網絡只負責交換，邀請、護照和簽證要自己搞定，與II 無關。所以不能以為參加了一個國際分時度假網絡，就能隨便出國度假了。
參與分時度假交換網絡有幾種基本的方式：
第一是購買現成的分時度假產品，然後也就自動加入了分時度假網絡。酒店或度假村把房間使用權以周為單位分時段賣給多人，購買了這種使用權的人可以每年享受固定的使用時間，也可以用它去換其他酒店或度假村的另一個時段。這種分時度假產品既是消費也是投資，可以出借、出租、轉讓、贈送和繼承。
第二是自己在度假地有房子，如果房子符合分時度假網絡所要求的條件，那也可以把自己的房產加入到分時度假交換系統中，換到度假地方的免費住宿。分時度假交換系統對於加入系統的房產有明確的要求，如對於房間大小的一般規定是不小於18 ．6 平方米；供兩人住宿的套房在23 ．5 平方米以上等等。
第三是近年來出現的一種更為靈活的方式：消費者一次購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們選購產品的“貨幣”。他們可以用這些“分數”去選擇負擔得起的住宿設施。
花不同的錢，就有許多不同的消費檔次。如豪華飯店住宿會員俱樂部的會員，就可以免費在豪華飯店住宿，或享受折扣優惠；而經濟型飯店連鎖交換系統則主要提供便宜的分時度假產品。
選擇須知
分時度假交換公司是獨立的機構，雖然網絡的加盟酒店、度假村的質量會受到網絡的監督審查，但並不對其加盟的成員提供質量擔保。所以在選擇分時度假產品時，需要注意所購買產品的是否可靠，會不會倒閉等等。
另外，購買現成的分時度假產品時，除了一次性費用外，每年還需交一次分擔的酒店維持成本，而這些費用可能會因通脹等原因每年有所不同。通過分時度假交換網絡交換成功時，交換網絡可能要收“交換服務費”，這也是一項必須注意到的費用。
如果成為如II 這種國際性的分時度假交換網絡的會員，可以換取網絡覆蓋的其他國家和地區的度假產品。但是交換網絡只負責交換，邀請、護照和簽證要自己搞定，與II 無關。所以不能以為參加了一個國際分時度假網絡，就能隨便出國度假了。
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